Покупка квартиры или виллы в Таиланде сама по себе не даёт иностранцу визу. Недвижимость может участвовать в отдельных инвестиционных программах, служить подтверждением места проживания или просто дополнять выбранный миграционный сценарий. Но автоматического «ВНЖ за квартиру» в Таиланде нет.
Ниже — рабочие варианты на 10 августа 2026 года: продление через недвижимость от 3 млн бат, классическое инвестиционное основание от 10 млн бат, LTR, Thailand Privilege, DTV и пенсионные визы. Условия нужно проверять перед подачей: значение имеют тип объекта, источник средств, основание визы и полный комплект документов.
Сравнение вариантов
| Вариант | Срок | Связь с недвижимостью | Основной порог | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| LTR Wealthy Global Citizen | До 10 лет, 5+5 | Недвижимость может входить в инвестицию | Активы от 1 млн USD и инвестиция в Таиланде от 500 000 USD | Состоятельным инвесторам |
| LTR Wealthy Pensioner | До 10 лет, 5+5 | Недвижимость может входить в дополнительную инвестицию | Возраст 50+, пассивный доход; при доходе 40 000–80 000 USD — инвестиция от 250 000 USD | Обеспеченным пенсионерам |
| Недвижимость от 3 млн THB | До 1 года с продлением | Покупка кондоминиума или соответствующая аренда жилья | От 3 млн THB | Покупателям и долгосрочным арендаторам с подходящими документами |
| Классическое инвестиционное основание | Продление пребывания | Кондоминиум или зарегистрированная долгосрочная аренда могут учитываться | От 10 млн THB | Инвесторам с правильно оформленным переводом средств и сделкой |
| Thailand Privilege | 5–20 лет | Не связано с недвижимостью | От 650 000 THB | Тем, кому важны предсказуемость и сервис |
| DTV | 5 лет; до 180 дней за въезд | Не связано с покупкой | Финансовое подтверждение от 500 000 THB | Удалённым сотрудникам и фрилансерам |
| Non-Immigrant O / O-A | 90 дней / до 1 года | Не связано с покупкой | Возраст 50+, депозит от 800 000 THB или доход от 65 000 THB в месяц | Пенсионерам |
| Non-Immigrant O-X | 5+5 лет | Не связано с покупкой | Депозит в Таиланде от 3 млн THB либо комбинированный финансовый критерий | Гражданам ограниченного списка стран старше 50 лет |
1. LTR Visa: основной вариант, где недвижимость действительно учитывается
Long-Term Resident Visa — программа BOI на срок до десяти лет: пять лет с возможностью продления ещё на пять при сохранении условий. Для покупателей недвижимости важны две категории.
LTR Wealthy Global Citizen
Заявитель должен владеть активами общей стоимостью не менее 1 млн USD и инвестировать в Таиланде не менее 500 000 USD. В инвестицию могут входить:
- тайские государственные облигации с требуемым оставшимся сроком погашения;
- прямые инвестиции в зарегистрированные в Таиланде компании;
- недвижимость в Таиланде, оформленная на заявителя.
Инвестиция должна быть сделана до подачи заявления. Если объект принадлежит нескольким людям, BOI учитывает долю заявителя, а не полную стоимость объекта.
LTR Wealthy Pensioner
Категория предназначена для заявителей от 50 лет с пенсией или стабильным пассивным доходом. При пассивном доходе от 80 000 USD в год дополнительная инвестиция не требуется. Если доход составляет от 40 000 до 80 000 USD в год, требуется инвестиция от 250 000 USD. Тайская недвижимость также может входить в эту сумму.
Для обеих категорий требуется медицинское покрытие: страховка минимум на 50 000 USD, тайское социальное страхование либо установленный BOI банковский резерв. Сбор при выдаче LTR в Таиланде — 50 000 THB на человека. Недвижимость здесь является лишь частью полного набора критериев.
2. Недвижимость от 3 млн бат и классический маршрут от 10 млн
С 1 октября 2025 года действует отдельный маршрут для инвестиций в недвижимость от 3 млн THB. Приказ Immigration Bureau №238/2568 предусматривает продление временного пребывания на срок до одного года за один раз.
При покупке учитывается кондоминиум стоимостью не менее 3 млн THB, оформленный на заявителя. Также предусмотрены варианты аренды кондоминиума или жилого дома: от 85 000 THB в месяц с подтверждённой предоплатой минимум за 12 месяцев либо зарегистрированная аренда свыше трёх лет с общей предоплатой от 3 млн THB.
В пакет документов входит подтверждающее письмо Министерства туризма и спорта либо уполномоченной им организации. На практике его оформление обычно координирует Thailand Longstay или партнёр проекта. Дополнительно нужны подходящий Non-Immigrant status, документы на объект, подтверждение оплаты и законная структура владения или аренды. Поэтому квартира за 3 млн бат создаёт основание для подачи, но не гарантирует визу автоматически.
Отдельно сохраняется классический инвестиционный маршрут от 10 млн THB. В него могут входить покупка или долгосрочная аренда кондоминиума, фиксированный депозит, государственные или государственно-корпоративные облигации либо комбинация допустимых инструментов. Требуется подтверждение перевода средств в Таиланд и полный комплект инвестиционных документов.
В действующих правилах также осталась прежняя категория от 3 млн THB для иностранцев, которые вошли в старую программу до 1 октября 2006 года и непрерывно сохраняли этот статус. Это отдельное переходное основание; его нельзя смешивать с новым маршрутом через недвижимость, введённым в 2025 году.
3. Thailand Privilege: долгий срок без привязки к объекту
Thailand Privilege (ранее Thailand Elite) — государственная членская программа с долгосрочной визой и сервисными привилегиями. Покупать недвижимость для участия не требуется. Поэтому квартиру можно продать или заменить без потери визового основания.
На официальном сайте программы указаны следующие пакеты:
- Bronze — 650 000 THB, 5 лет;
- Gold — 900 000 THB, 5 лет;
- Platinum — 1 500 000 THB, 10 лет;
- Diamond — 2 500 000 THB, 15 лет;
- Reserve — 5 000 000 THB, 20 лет, по приглашению.
Это невозвратная плата за членство, а не инвестиция. Вариант подходит тем, кому важен длительный срок без связи визы с конкретным объектом.
4. DTV: практичный вариант для удалённой работы
Destination Thailand Visa действует пять лет и допускает многократные въезды: до 180 дней за въезд с возможностью запросить внутри страны продление ещё до 180 дней. Для Workcation нужны финансовое подтверждение от 500 000 THB и документы об удалённой работе, контракт с иностранным работодателем либо портфолио.
DTV подходит удалённым сотрудникам и фрилансерам, работающим за пределами тайского рынка. Покупка квартиры не заменяет подтверждение цели поездки и не даёт права работать у тайского работодателя.
5. Пенсионные визы для владельцев недвижимости старше 50 лет
- Non-Immigrant O: базовый вариант от 50 лет, обычно до 90 дней; ориентир — депозит от 800 000 THB либо доход от 65 000 THB в месяц.
- Non-Immigrant O-A: до одного года; дополнительно обычно требуются страховка с покрытием не менее 3 млн THB, справка об отсутствии судимости и медицинская справка.
- Non-Immigrant O-X: пять лет с возможностью продления ещё на пять, только для граждан установленного списка стран; депозит от 3 млн THB либо депозит от 1,8 млн THB и годовой доход от 1,2 млн THB.
Стоимость квартиры не заменяет банковские критерии. Пенсионные категории обычно не дают права работать.
Как выбрать вариант
- Определить основание для проживания: возраст, доход, формат работы, активы и срок важнее стоимости покупки.
- Проверить связь объекта с визой: для LTR учитывается доля заявителя; для инвестиционного основания важны тип объекта, оформление и источник средств.
- Сохранить банковские документы: подтверждение иностранного происхождения средств потребуется для foreign freehold и инвестиционных процедур.
- Проверить сценарий до сделки: миграционный специалист проверяет визу, юрист по недвижимости — право собственности и документы объекта.
Итог
Для покупателя кондоминиума от 3 млн THB действует отдельный маршрут с продлением до одного года, но он требует подтверждения Минтуризма и полного комплекта документов. Классическое инвестиционное основание от 10 млн THB сохраняется параллельно. LTR подходит заявителям с крупными активами и доходом, DTV — для удалённой работы, пенсионные категории — после 50 лет, а Thailand Privilege не зависит от конкретного объекта. Покупка недвижимости сама по себе не гарантирует визу.
Официальные источники
- BOI: Long-Term Resident Visa
- Royal Gazette: приказ Immigration Bureau №238/2568
- Immigration Bureau: приказы №237/2568 и №238/2568
- Thailand Privilege: официальные пакеты и стоимость
- Royal Thai Consulate-General: DTV
- Royal Thai Consulate-General: Non-Immigrant O, O-A и O-X
Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую или иммиграционную консультацию. Проверено 10 августа 2026 года.